Türkiye’de kentsel dönüşüm, esasında, 1999 Marmara depremi ile gündeme geldi. 1999 Marmara Depremi’nden sonra çalışmalara başlanılmış ve 2012 yılında 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmişti.
Çok iyi niyetle hazırlanan ve toplumun her kesimini ilgilendiren Kentsel Dönüşüm Yasası, maalesef çok iyi anlatılamadan, hızlı bir şekilde aslına uygun olmayan modellemelerle uygulanmaya başlandı. Yapılan bu yanlış uygulamalar da terörden sonra en önemli konu olan kentsel dönüşümün maalesef vatandaşlar tarafından rantsal dönüşüm olarak algılanmasına neden oldu.
Halbuki 57 milyon vatandaşımızı ilgilendiren ve hayati önem taşıyan bir konu, toplumun her kesimine, sivil toplum örgütlerine, yerel idarelere, meslek odalarına, muhtarlara, vatandaşlarımıza iyi anlatılmalıydı.
***
Geçirilen bu sürece kentsel dönüşüm denildiğinde, bu vatandaşlarımız tarafından herhangi bir müteahhidin kat karşılığı sistemi ile binaların yenilenmesi gibi bir dönüşüm olarak anlaşılmaktadır. Halbuki vatandaşlarımız bu yasa kapsamında kendi binalarını devletin sağladığı imkanlardan faydalanarak yenileme imkanına sahiplerdir.Ama bu sistem sadece bina yenilemedir. Halbuki kentsel dönüşüm çok daha geniş kapsamlı bir uygulamadır.
Kentsel dönüşüm yasası maalesef iyi anlatılamadığı için süreç çok yavaş ilerlemekte, aynı zamanda vatandaşlarımız haklarını bilmediklerinden riskli binalarını yenileyememektedirler. Türkiye’de 6,5 milyon konutun acilen yenilenmesi veya güçlendirilmesi gerekmektedir.
Beklenen tehlike karşısında bu kadar riskli binayı bakanlık veya yetkili idare aracılığı ile yenilemek veya güçlendirme yapmak mümkün değildir. Sürecin hızlanması için mutlaka vatandaşların da sürece dahil olması ve bilgilenmeleri gerekmektedir. Bu noktada üzülerek ifade etmek isterim ki vatandaşlarımız gerekli bilgiye sahip değiller. Bu nedenle de dönüşüm noktasında çok gerideyiz.
***
Bina sahibi kendi mülkünü hiçbir müteahhide gerek kalmadan hatta metrekareleri küçülmeden yenilemek istediği takdirde şu imkânlardan faydalanabilirler;
Binanın riskli bina olması durumunda:
• Veraset, intikal, damga vergisi muafiyeti
• Belediye ve noter harçlarının bir bölümünden muafiyet
• Çoklu mülkiyetli olan binalarda 3/2 hisse çoğunluğu ile süreci yürütme
• 18 ay boyunca kira yardımı
• Kendi binasını yenilemek isteyen vatandaşlarımızın 2 yıl anapara ödemesiz, 10 yıl kredi faiz desteği sağlanan kentsel dönüşüm kredisi kullanma imkanı(Bir önemli nokta, kredi kullananlar kira yardımı alamazlar.)
Sağlanan bu imkanlara mutlaka şu teşviklerin ve iyileştirmelerin de eklenmesi gerekmektedir.
• Günün koşullarına göre kira miktarının revize edilmeli.
• 10 yıl ödemeli kredinin ödeme süresi mutlaka uzatılmalı, en az 180 veya 240 ay ödemeli olmalı.
• Kentsel dönüşüm kredi faiz oranının daha da aşağıya çekilmesi lazım ki, bugün devlet çok düşük faizli konut satış kredi imkânı sağlamaktadır. İnsan hayatı için önemli olan bir konuda da mutlaka kredi faiz oranlarının düşürülmesi gerekmektedir.
• Kendi binasını yenilemek isteyenlere mutlaka SGK prim ödeme muafiyeti, KDV muafiyeti veya indirimi sağlanmalıdır. Zaten vatandaşımız ekonomik olarak sıkıntıdadır. Ticari hiçbir amacı olmayan bu binalara da tıpkı beyaz eşyada, mobilyada sağlanan imkânlar gibi imkânların sağlanması gerekmektedir. Yüzde 18 KDV ciddi bir maliyet getirdiğinden, yenileme sürecinde olan bu binalara, indirim veya muafiyet imkânın mutlaka sağlanması gerekmektedir.
Bununla birlikte,3/2 ile alınan karar neticesinde, satış işleminin gerçekleşmesini beklemeden bina yıkım ve inşaat yapım ruhsatlarının verilmesi gerekmektedir.
Sağlanan bu imkânlar ve ilave teşviklerle vatandaşımız hiçbir müteahhide gerek duymadan ve kullandığı alan küçülmeden kendi binalarını daha hızlı yapma/yaptırma imkânına sahip olacaklardır. Vatandaşlarımız hiç zorlanmadan, kira öder gibi binalarını kolayca yenileme imkânı bulacaklardır.